وزارة الأراضي، البنية التحتية والنقل في كوريا الجنوبية هي الجهة المسؤولة عن سياسات العقارات والبنية التحتية. كشفت الوزارة عن اقتراح لتعديل نظام الضرائب العقارية في 3 أغسطس 2026، حيث يستهدف زيادة الضرائب على ملاك المنازل المتعددة والعقارات غير المملوكة لأصحابها. ترتكز هذه الخطوة على هدف إعادة توزيع العقارات، لكنها أثارت مخاوف بشأن احتمال ارتفاع الإيجارات وتراجع عروض التأجير في السوق خلال أغسطس 2026.
وبحسب ما أوردته صحيفة كوريا تايمز، يسجل الملاك ارتفاعاً في قيمة الضرائب عليها بمقدار 50 مليون وون سنوياً، مما ينعكس على مستويات الإيجارات. زيادة الضغوط الضريبية تدفع بعض الملاك للبيع أو الإقامة الذاتية، ما يحد من المعروض في سوق الإيجار ويدفع الأسعار إلى الصعود.
تأثيرات الزيادة في الضرائب العقارية على سوق الإيجار
تتسبب سياسات الضرائب الجديدة بزيادة التكاليف على الملاك، ما قد يدفعهم إلى رفع الإيجارات أو سحب العقارات من السوق. ارتفاع الضرائب على الملاك الذين يمتلكون أكثر من منزل واحد، خاصة في المناطق الراقية مثل سيول، يزيد من عبء التكاليف الشهرية على المستأجرين.
وجدت حالات في أحياء سيوشو، جنوب سيول، أن شقة بمساحة 150 متراً مربعاً رفعت قيمة الإيجار الشهري إلى 8.8 مليون وون، بزيادة على الإيداع مليون وون عن السابق. هذا التغير يظهر انتقال جزء كبير من العبء الضريبي من الملاك إلى المستأجرين، ويضع ضغوطاً إضافية على قدرة السكان على تحمل الإيجار.
انعكاسات التعديل الضريبي على نظام الإيجار “جونسو” والطلب العقاري
يؤثر التعديل الضريبي أيضاً على نظام الإيجار الفريد في كوريا المعروف باسم “جونسو”، حيث يدفع المستأجرون وديعة كبيرة بدلاً من الإيجارات الشهرية. قلة عروض “جونسو” يدفع الملاك لرفع قيمة الودائع لمواجهة التكاليف الضريبية المتزايدة.
يرجع الباحث لي إيون-هيونغ من معهد أبحاث سياسة البناء بكوريا إلى تقلص المعروض العقاري المتاح للإيجار كنتيجة للسياسات المتشددة على ملاك المنازل المتعددة بين 2017 و2022، مما دفع عدد العقارات المطروحة للبيع في سيول إلى الارتفاع، لكنها تُعرض بقلة في قائمة تأجير “جونسو”. هذه المعطيات تعكس تقلص العرض وعدم قدرة السياسات على ضمان توفر منازل كافية للإيجار.
اتجاهات البيع والتأجير في سوق العقارات بسيول النابض
يرى بعض الملاك أن الزيادة الكبيرة في الضرائب تجعل تأجير العقارات أقل جدوى، ما يدفعهم إلى البيع بدلاً من التأجير. أعلنت بيانات شركة أصول العقارات ارتفاع عدد قوائم الشقق في سيول إلى 62,516 بحلول 9 أغسطس 2026، بزيادة 2,107 عن 3 أغسطس، مع زيادة ملحوظة في منطقتي جانغام وسيوشو الراقيتين.
هذا التحول في المعروض قد يقلص سيولة سوق الإيجار ويزيد من المنافسة على العقارات القليلة المعروضة، ما يؤثر على استقرار أسعار الإيجارات ويزيد من ضغوط تكلفة السكن على السكان.
| البيان | القيمة | الفترة أو السياق |
|---|---|---|
| قيمة الضريبة السنوية المقدرة على شقة في سيوشو | 50 مليون وون | بعد تعديل ضريبة العقارات 3 أغسطس 2026 |
| الإيجار الشهري لشقة 150 متر مربع في أكرو ريفر بارك | 8.8 مليون وون | بعد تعديل الضرائب، مقارنة بـ 7.2 مليون وون سابقاً |
| عدد قوائم الشقق في سيول | 62,516 قائمة | 9 أغسطس 2026، بزيادة 2107 عن 3 أغسطس 2026 |
ماذا يعني ذلك لأسواق المنطقة
تؤثر تغيرات الضرائب العقارية في كوريا الجنوبية على مجالات عدة مرتبطة بالاقتصاد الخليجي، خصوصاً عبر تدفقات الاستثمار العقاري والتجاري بين الجانبين. ارتفاع الإيجارات قد يقلل من القدرة الشرائية للجاليات الآسيوية الكبيرة في الخليج، كالنيبالية والفلبينية والهندية، ما قد يؤثر على تحويلاتها وتأثيرها على الاقتصاد الكوري.
أيضاً، ارتفاع تكاليف السكن يدفع المستثمرين الخليجيين إلى مراجعة استراتيجيات استثمارهم العقاري في كوريا، بينما قد يؤثر ذلك في تبادل البضائع خاصة إذا تراجع الطلب المحلي. يمكن الاطلاع على المزيد ضمن اقتصاد آسيا لفهم التفاعلات الاقتصادية بين الخليج وكوريا الجنوبية.
أسئلة شائعة
ما هي آلية فرض ضريبة العقارات الجديدة في كوريا الجنوبية؟
تفرض الضرائب الجديدة زيادة على ملاك المنازل المتعددة والعقارات غير المملوكة للسكن الشخصي. تدفع هذه الفئة الضرائب بأسعار أعلى مقابل كل وحدة عقارية تملكها، بهدف تقليل التملك المضاربي وتحفيز البيع بدلاً من الاحتفاظ بالعقار.
كيف يؤثر ارتفاع الضرائب على نظام الإيجار الشهري والنظام التقليدي “جونسو” في كوريا؟
ارتفاع الضرائب يجبر الملاك على رفع الإيجار الشهري أو زيادة ودائع “جونسو” لتمويل جزء من العبء الضريبي. تمنح ضغوط السوق الملاك مجالاً محدوداً لتمرير التكلفة، لكنها تؤدي إلى زيادة تكلفة السكن للمستأجرين.
هل سيعزز تعديل الضرائب ملكية المنازل بين المواطنين؟
يهدف التعديل إلى زيادة توفر المنازل للمشترين الحقيقيين من خلال زيادة الضريبة على الملاك غير الساكنين للعقار. لكن النتائج قد تتسبب في تقليص عرض الإيجار، مما يؤثر على القدرة على شراء منزل في ظل رفع الإيجارات.
ما تأثير تعديل الضرائب على سوق العقارات في مناطق مثل جانغام وسيوشو في سيول؟
شهدت مناطق جانغام وسيوشو زيادة في قوائم الشقق المعروضة للبيع. هذا يعكس توجه بعض الملاك لإخراج عقاراتهم من سوق الإيجار والبيع بسبب الأعباء الضريبية المتزايدة.
هل من المتوقع أن يزيد العرض العقاري في سيول نتيجة هذا التعديل؟
قد يزداد عدد العقارات المعروضة للبيع، لكنه قد يكون على حساب تقليل الإيجارات المتاحة بسبب تخوف الملاك من الضرائب المرتفعة، مما يخلق اختلالاً في المعروض ويقود إلى ارتفاع الإيجارات.
كيف يتأثر المستثمر الخليجي بهذا التطور في سوق العقارات الكوري؟
ارتفاع تكاليف الإيجارات والضرائب قد يغير عوائد الاستثمار العقاري في كوريا الجنوبية، مما قد يجعل المستثمر الخليجي يعيد تقييمه لمشاريعه العقارية أو التوجه نحو فرص استثمارية بديلة.
ما الفارق في الضرائب العقارية بين كوريا الجنوبية ودول الجوار الآسيوية؟
كوريا تركز بشدة على التشديد على ملاك العقارات متعددة الوحدات غير المأهولة في حين تختلف الدول مثل اليابان أو تايوان في سياسة الضرائب حيث لا تفرض ارتفاعات ضريبية مماثلة بهذا الشكل المكثف على التداول العقاري والسكن الاستثماري.
هذا المحتوى إخباري وتحليلي فقط ولا يمثل توصية استثمارية أو مالية. استشر مستشاراً مالياً مرخصاً قبل أي قرار استثماري.
